|
|
|
|
|
АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В ТЕРНОПІЛЬСЬКІЙ ОБЛАСТІ
Ринок нежитлової нерухомості України сьогодні складається з двох сегментів: первинного та вторинного ринків. Як і в цілому по Україні, в Тернопільській області, первинний ринок нерухомості нежитлового призначення здебільшого формується з об'єктів приватизації державної та комунальної власності і лише близько 10% складають об'єкти, що вперше вводяться в експлуатацію. Загалом ємність первинного ринку з року в рік зменшується, оскільки темпи нового будівництва хоч і зростають, але доволі повільно, в той час як кількість об'єктів, що підлягають приватизації постійно зменшується. Спеціалісти пояснюють це тим, що період масової приватизації підходить до кінця. "Нічийних" об'єктів державної та комунальної власності практично не залишилось, а нове будівництво комерційної та виробничої нерухомості все ще стримується (з однієї сторони необхідністю значних затрат, з другої - не надто сприятливою економічною ситуацією).
Якщо розглядати історію малої приватизації на Тернопільщині в динаміці, то в графічному вигляді вона матиме такий вигляд:
Як бачимо, пік приватизаційних процесів в Тернопільській області припав на 1996 рік - свою форму власності змінили 190 об'єктів нерухомості нежитлового призначення. Однак вже починаючи з 1997 року намітилися тенденції до зниження темпів приватизації. Кількість роздержавлених об'єктів з року в рік скорочувалась. І це зрозуміло, адже саме в цей період набуває значного розвитку вторинний ринок, який суттєво впливає на розміри попиту і пропозиції, 'їх структуру, а також рівень цін на первинному ринку. Період з 1999 по 2001 рік ситуація була доволі стабільною, кількість приватизованих об'єктів з кожним роком відрізнялась не суттєво. Проте вже наприкінці зазначеного періоду на первинному ринку намітилось деяке пожвавлення, що значною мірою пов'язують із зняттям заборони на приватизацію об'єктів в центральній частині міста, для будівель, які є архітектурними пам'ятками місцевого значення Ще в перших місяцях 2002 року було приватизовано близько 70 об'єктів, а до кінця року їх кількість сягнула 129-ти. Однак, вже в наступному році активність на даному сегменті ринку нерухомості знову знизилась і сягнула рівня 2001 року. Так, в 2003 році в Тернополі було приватизовано близько 18000 м 2, а це 72 об'єкти нерухомості, що на 44% менше, аніж в попередньому році Щоправда, очікується, що в поточному році їх кількість буде більшою, адже на сьогоднішній день до приватизації вже підготовлено 33 об'єкти, а всього планується, що свою форму власності змінять 116 об'єктів нерухомості, загальною площею близько 13000 м 2.
Порівнюючи загальну величину приватизованих в 2003 році площ та заплановану на 2004 рік, можна прийти до висновку, що кількість великих об'єктів буде не значною, тобто в сьогоднішній приватизації будуть переважати невеликі за площами об'єкти. Адже, якщо в 2003 році середня величина приватизованого об'єкту складала 250 кв.м., то в поточному році, у разі якщо всі заплановані об'єкти й справді будуть приватизовані, її величина зменшиться у двічі і складе лише 112 кв.м.
Всі приватизовані в 2003 році об'єкти ми розділили на 3 основні групи:
На рис.2 наведено структуру приватизації нежитлової нерухомості за призначенням об'єктів Як бачимо, 69% всіх приватизованих за минулий рік об'єктів становлять власне торгівельно-побутові приміщення, 24% - адміністративні, і лише 7% - виробничо-складські. Таке співвідношення яскраво відображає ситуацію на первинному ринку нерухомості. Дійсно, у структурі пропозиції явно переважають торгово-побутові та офісні приміщення, в той час як частка приміщень виробничо-складського призначення є доволі низькою. Чим це пояснюється? Перш за все тим, що на первинному ринку Тернополя кількість подібної нерухомості є доволі обмеженою, що не задовольняє постійно зростаючий попит на них. Головним чином, це приміщення недіючих підприємств, що залишилися ще з радянських часів, які, до речі, вже практично повністю освоєні більшість з них давно приватизовані, а та невелика кількість, що ще не приватизована здається в оренду і, як правило, з правом викупу. І хоча стан їх залишає бажати кращого, а деякі з них не підходять для професійного використання, оскільки їм не вистачає основних атрибутів, таких як навантажувальні платформи і належні заходи безпеки, все ж і вони знаходять свого споживача, для якого ціновий фактор залишається головним. Що стосується будівництва на цьому сегменті нерухомості, то зазначимо, що воно вимагає великих витрат, а це, враховуючи значно нижчі ціни пропозиції аналогічних об'єктів, є невиправданим. Зазначимо, що вартість приватизації 1 кв.м. виробничо-складських площ складає 22-35 у.о/м 2, в залежності від розташування, розміру та технічного стану об'єкту, в той час як вартість нового будівництва аналогічних об'єктів обійшлася б споживачеві приблизно в 60-100 у.о./м 2.
Ціноутворення на інших двох сегментах первинного ринку є доволі схожими між собою, діапазон цін на офісну та торгівельно-побутову нерухомості знаходиться приблизно на одному рівні Так, наприклад, вартість 1 кв.м. таких приміщень в центрі міста складає, в залежності від наявних комунікацій та технічного стану, 150-220 у.о./м 2, в той час як у віддалених від центру районах (масив Східний, Сонячний, Дружба) - лише 80-130 у.о./м 2. Це підтверджує той факт, що територіальне розташування є одним з найважливіших критеріїв оцінки інвестиційної привабливості об'єктів на первинному ринку. Вартість підвальних приміщень торгівельно-побутового призначення коливається в межах 45-90 у.о./м 2. Причому нижня межа діапазону стосується приміщень, стан яких на момент продажу вважається незадовільним, споживчі якості яких не відповідають нормативним тощо. Вартість же тих приміщень, які цілком придатні до використання, до того ж знаходяться в центрі міста, в яких наявні необхідні комунікації, сягають вищого значення наведеного діапазону. Зазначимо, що за минулий рік 25% торгівельно-побутової нерухомості належало власне підвальним приміщенням, а отже попит на них є доволі високим.
Щодо способів приватизації, то тут, як і раніше, переважає викуп будівель (приміщень). За весь період приватизаційних процесів, лише кожен четвертий об'єкт був приватизований на конкурентних засадах, тож кількість проведених аукціонів була доволі незначною.
Появу в Тернополі вторинного ринку нерухомості фахівці датують 1997 роком. Адже саме в цей період обсяги приватизації починають знижуватись, тоді як на продаж виставляються раніше приватизовані об'єкти, а також переобладнані під офіси, крамниці та інші житлові приміщення, що, відповідно, були переведені до нежитлового фонду. З іншого боку, із розвитком підприємництва в Україні, істотно підвищився і попит на нежитлову нерухомість. Тож, саме сукупність всіх цих факторів і стали причиною того, що поряд з первинним ринком нежитлової нерухомості почав активно розвиватись інший сегмент ринкових відносин - вторинний ринок.
Сьогодні на вторинному ринку нежитлової нерухомості Тернопільщини можна виділити такі основні сегменти:
Звичайно, кожному виду нежитлової нерухомості притаманні свої характерні особливості. Зокрема, існують як фактори, що певним чином впливають на процеси розвитку та ціноутворення на всіх сегментах ринку, так і такі, що зумовлюють зміни лише на окремому ринку. Відповідно кожен з цих ринків розвивається за своїми закономірностями, і кожному з цих видів нерухомості притаманний свій рівень цін та орендних ставок (причому всередині кожного виду нерухомості, в залежності від наявності основних характеристик, ціни суттєво різняться).
Протягом 2000-2003 рр. сегмент торгівельної нерухомості став найбільш активним сегментом ринку нежитлової нерухомості в Тернополі. Усвідомлюючи існуючу потребу в сучасних центрах роздрібної торгівлі і розуміючи, що ця потреба не може бути задоволена вже існуючими приміщеннями радянського типу, місцеві інвестори почали розробляти проекти забудови нових приміщень. Частіше такі проекти є проектами відбудовного, реконструкційного плану, що розраховані на якісне поліпшення існуючих будівель, рідше - проектами цілком нового будівництва. Подібні проекти, які лише віддалено нагадують торгові центри, що вже давно функціонують в столиці та більш розвинених містах країни, з'явилися в Тернополі лише в 2000 році. Першим з них став торговий комплекс " GRAND ", що по вул.Кн.Острозького, наступним - "Євро ринок", розміщений в будівлі колишнього універмагу "Дитячий світ". В 2002 році була проведена реконструкція ЦУМу та кінотеатру "Україна", в результаті чого в місті з'явилися торгівельні комплекси, площею близько 2,5-3 тис.м 2 кожен, що розраховані приблизно на 200 торгових місць. Орендні ставки тут є досить високими - 10-15 у.о. за 1м 2 торгівельної площі.
Слід відмітити і появу низки міні- та супер-маркетів, які, щоправда, спеціалізуються, головним чином, на торгівлі продуктами харчування та товарами широкого вжитку. Ці торгові точки розміщені по всьому місту і вже практично повністю витіснили з майданчиків міста численні кіоски та торгові палатки, що з'явилися ще на початку 90-х років. Найперші з них - це супермакети „Київ", що по вул.Київській, „Ювілейний" (проспект Злуки) та „СКАКО-маркет", що належить до однойменного торгового комплексу, пізніше - „Берегиня" (вул.Карпенка, масив „Дружба"). „Київ" по вул.Степана Бандери та інші. Популярними стали і торгові комплекси ринкового типу, під які були переобладнано колишні магазини „Обнова", „Слівен" та „Гастроном" на площі Свободи. Зараз це відповідно „Ринок Галицький", „Дружба" та „Тернопіль". Оренда торгових місць в цих закладах торгівлі є теж доволі високою (10-15у.о. за 1кв.м. чистої площі), оскільки для них характерний високоякісний ремонт, наявність охорони. Крім того, специфіка місця розташування забезпечує постійні потоки людей, що сприяє успішній торгівлі.
Відмітимо і появу мережі гуртовень, найбільшими серед яких є «Саsh &Саrry » та «Пакко». Характерним для таких торгівельних підприємств, які головним чином зорієнтовані на оптову торгівлю, є обов'язкова наявність як самих приміщень для торгівлі, так і приміщень складського типу для зберігання продукції. Причому, такий фактор як місце розташування вже не відіграє таку важливу роль, як для підприємств роздрібної торгівлі. А тому, досить вдало з цією метою було пристосовано колишні складські приміщення, що по вулицях Подільській та Поліській.
Неабиякої популярності серед підприємців набули приміщення житлової нерухомості, що розташовані на перших поверхах житлових будинків. Такі приміщення успішно пристосовуються під об'єкти торгівлі, аптеки, стоматологічні кабінети, офіси та іншу комерційну діяльність. Трансакції (купівля-продаж) таких об'єктів нерухомості переважно проводиться в центральній частині міста, а саме: вул. Руська, В.Чорновола, Валова, Гетьмана Сагайдачного, Замкова, Кн. Острозького. В інших районах міста такі трансакції проводились також у місцях активної комерційної діяльності, а саме: масив "Дружба" - вул. Гетьмана Мазепи та Миру, масив "Сонячний" - проспект Злуки, вул. Київська, вул. 15 Квітня, масив "Східний" - проспект С.Бандери та бульвар Д.Галицького, вул. Лесі Українки. Вартість 1 м загальної площі таких квартир знаходиться в межах від 220 до 350 у.о./м 2.
Необхідно, на нашу думку, відмітити і будівництво торгівельного комплексу по вул.Живова. Проекту такого рівня в Тернополі ще не було, адже площа цієї споруди сягає близько 10000 кв.м. Також, нещодавно був розроблений ще один новий проект торгово-розважального комплексу, який планується збудувати в самому центрі міста, на ділянці, оточеній вулицями Січинського, Патріарха Йосипа Сліпого, Сагайдачного і Валовою. Ініціатори проекту мають за мету збудувати сучасний центр торгівлі і відпочинку, площею близько 6000 кв.м. Загалом в комплексі запроектовано кафе, ресторан, три бари, супермаркет, торгові площі для продажу побутової техніки і промтоварів, офісні приміщення, музичний і книжковий магазини, картинна галерея тощо. П'ятиповерхова будівля зі скла та алюмінію своїм архітектурним вирішенням обіцяє стати новим обличчям Тернополя. Якщо ці проекти і справді будуть втілені у життя, то можна очікувати деякого перерозподілу на ринку комерційної нерухомості, в тому числі і на вторинному його сегменті, що може внести і певні коригування у ціноутворення.
Ринок офісної нерухомості. 2000-2003 роки характеризувались помітним пожвавленням попиту на ринку офісної нерухомості, в той час як пропозиція комерційних приміщень і надалі залишається доволі обмеженою. Звичайно, за останні кілька років цей сегмент ринку нежитлової нерухомості поповнився рядом будівель. Це і офісний центр по вул.Білецькій, і комплекс, що на бульварі Т.Г.Шевченка, в якому розміщені як житлові, так і нежитлові приміщення, і будівля "ЕксімпБанку". Була перебудована та повністю реконструйована будівля, в якій тепер розміщений банк "Аваль".
Проте невелика кількість новозбудованих та оновлених будівель не в змозі задовольнити постійно зростаючу потребу в подібних приміщеннях. Ті ж будівлі, які належали ще радянським підприємствам, а згодом були перетворені на спеціалізовані офісні центри, заповнені практично на 100%. Тому учасники цього сегменту ринку нерухомості змушені вдаватися до пошуку альтернативних рішень. Широкої популярності набули капітальні реконструкції невеликих окремих жилих будинків старої забудови під сучасні офісні приміщення. Так само, як і на ринку торгівельної нерухомості досить високим є попит на квартири, що розміщені на перших поверхах житлових будинків. І якщо раніше перевагу надавали приміщенням, що розташовані в центральній частині міста, то сьогодні центральне місцерозташування вже не є основною вимогою потенційних покупців та орендарів цього виду нерухомості, навіть зважаючи на те, що більшість офісних будинків згруповано саме в діловому центрі міста. Тобто, підприємцям доводиться задовольнятися купівлею такої нерухомості в віддалених від центру районах, причому за більш помірними цінами.
Тож в залежності від поєднання тих чи інших характеристик (наближеності до центру міста, транспортної доступності, технічного стану приміщень, наявності відповідних комунікацій, рівня витрат на утримання), ціни на офісну нерухомість змінюються на рівні 200-320 у.о./м 2. Орендні ставки тут коливаються в межах 4-10 у.о./м 2.
Ринок виробничо-складських приміщень. Відмітимо, що цей сегмент ринку нежитлової нерухомості на даному етапі розвивається найбільш динамічно. За останній період відмічається деяке зростання ділової активності в регіоні, все більше учасників ринку відчувають необхідність у приміщеннях, призначених для тривалого та надійного зберігання товарів та їх виробництва. Основними користувачами таких складських та промислових площ є, головним чином, підприємства, що спеціалізуються на виробництві та реалізації меблів, будівельних матеріалів, електроніки, харчових продуктів.
Значне підвищення попиту на купівлю комерційної нерухомості в останні 2 роки обумовлено, ще й тим, що підприємці, і, в першу чергу, виробники, готові перейти від оренди нерухомості до її купівлі - і це природно, адже при вартості оренди, скажімо виробничо-складських приміщень, близько 1-1,5 у.о./м 2, а її купівлі - близько 20-40 у.о./м 2 вкладень в нерухомість окупається менше, ніж за три роки. Крім того, при приблизно однаковому стані приміщень, що пропонуються в оренду і для продажу, практично немає об'єктів, які б ідеально відповідали потребам покупців. Покупцю доводиться відмовлятися від тих чи інших своїх потреб, щоб мати можливість придбати нерухомість і якомога швидше приступити до роботи.
Що стосується складів, то далеко не всі підприємці, які їх потребують, вдаються до купівлі цього виду нерухомості. Адже, крім придбання складського приміщення доведеться вкладати додаткові кошти в облаштування, охорону а, при потребі, і в їх спеціальне устаткування. Часто такі витрати є невиправданими, особливо, якщо є можливість із значно меншими затратами вдатися до оренди вже готових приміщень. Щоправда, спеціалізованих складських комплексів, що відповідають сучасним стандартам, в Тернополі не так багато, однак поки що їх пропозиція цілком задовольняє постійно зростаючий попит на них. Інша річ - невеликі за площею та розміщені неподалік торгових точок склади, основними споживачами яких є суб'єкти малого підприємництва. Причому, в більшості таких випадків, вимоги підприємців щодо зберігання продукції цілком задовольняють пристосовані під склади приміщення - гаражі, напівпідвальні та підвальні приміщення, сараї тощо. Відповідно і орендні ставки на такі „склади" є доволі прийнятними.
Тож, ціни на виробничо-складські приміщення в залежності від району розташування об'єкту, технічного стану будівлі, наявності комунікацій та спеціального устаткування коливаються в межах 30-60 у.о./м 2. А щодо оренди, то 1 м 2 складу з досить посередніми функціональними характеристиками, зокрема за відсутності опалення, телефону чи під'їзду до нього обійдеться орендарю в 3,5-5 грн./міс. В той же час складські приміщення, які знаходяться в доброму технічному стані, мають вигідне територіальне розташування, оснащені телефоном, розвантажувальними рампами, різного роду комунікаціями здаються в оренду за ціною 5-8 грн./м 2.
Отже, щодо вторинного ринку нежитлової нерухомості, то він, як такий, на нашу думку, і снує лише в Тернополі. Початок його розвитку можна відмітити ще й у районних центрах другої групи. У решти районах кількість об'єктів, що пропонуються для продажу на вторинному ринку є дуже невеликою. Крім того, ми не володіємо офіційною інформацією щодо ціноутворення на цьому сегменті ринку нерухомості, а тому і не в змозі провести його детальний аналіз. В зв'язку з цим нами було проведено дослідження, метою якого було виявлення залежності розвитку вторинного ринку нерухомості від загальноекономічного та соціального стану окремого регіону. Адже в Україні історично склалися істотні регіональні відмінності в інвестиційній привабливості нежитлової нерухомості, що зумовлено як природно-географічними особливостями регіонів, так і виробничо-галузевою структурою їхнього господарства. Тому нами були виділені певні статистичні показники, аналіз яких і дозволив нам визначити рейтинг району по відношенню до об таєного центру.
В процесі вказаного дослідження, нами була обрана 10-ти бальна система оцінювання величини показника, причому максимальне значення присвоювалось обласному центру. Далі, кожен район отримував відповідну кількість балів, в залежності від того, якому діапазону значень відповідала величина його показника. Після оцінки всіх обраних нами статистичних показників для кожного із районів, набрані ним бали сумувались та на основі співвідношення їх до Тернополя визначався, так званий, коефіцієнт "розриву" для окремо взятого регіону.
Результати даного дослідження оформлені у вигляді діаграми
Підготовлено за матеріалами ТОВ “ Орієнтир-Реформа ”
|
||
|
|||
.